S.Y N（シン）の人柱投資

住民税と所得税の違い
住民税とは？
住民税の節税方法
おわりに

前回に引き続き、今回は不動産投資の節税メリットについてになります。

※以前紹介した節税メリットは、過去記事をご参照ください。

住民税と所得税の違い

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これまでの記事では主に所得税の節税についてご紹介してきました。

不動産投資の節税メリットとしては所得税が一番大きく、年収にもよりますが所得税だけで6～10万円の節税ができるんでしたね？

これだけでも非常に大きなメリットとなりますが、不動産投資をしていると、所得税にプラスして住民税も節税することができます。

そこで今回は住民税の減税額について、詳細を見ていきましょう！

住民税とは？

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まず、そもそも住民税とはどのような税金なのか？について解説していきます。

私たちが日頃から住民税と呼称している税金ですが、実は以下の2つから成り立っています。

・道府県民税（4%）

・市町村民税（6%）

この金額はどこに住んでいてもほぼ等しく支払う必要がある税金となり、2つ合わせて大体所得の10%が住民税として徴収されます。

尚、上述の住民税を所得割といいますが、それとは別に住んでいる自治体の規定に合わせて、必ずかかる住民税を均等割といいます。

これは所得に関係なく一律かかる税金となり、住んでいる自治体によっても金額が変わるのですが、均等割は大体5,000円ぐらいなので、所得割に比較するとかなり低額な税金と言えるでしょう。

住民税の節税方法

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ここまで読んで頂ければ、住民税の節税方法について察しがついた方もいるのではないでしょうか？

まず、ポイントとなるのは、住民税の所得割が所得の10%を支払うという点です。

つまり、所得が0円であれば住民税の均等割以外は支払う必要が無いというわけですね。

では、どうすれば所得を0円にできるのか？

ここで出てくるのが前回ご紹介した不動産投資の赤字計上になります。

※所得を0円にする詳しい方法は前回の所得税を減税する方法に関する記事をご参照ください。

因みに、この方法を使用することで、年収400万円前後の方であれば住民税が年間4～6万円程返ってくることになります。

所得税の減税と合わせると、かなりの節税になることが分かりますね！

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おわりに

ということで今週は不動産投資の節税メリットについてお伝えさせていただきました。

不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください(´∀｀)

最後までお付き合いありがとうございましたー！

2018-03-18

【不動産投資】10万円以上返ってくる！？不動産投資の節税メリットについてその2

投資-不動産投資投資

どうもー、S.Y N（シン）です。

日曜はその他投資について投稿しているので、今回は不動産投資について紹介していきます。

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確定申告の申告内容
- 不動産投資の赤字（購入時）
- 不動産投資の赤字（購入後）
おわりに

それでは、前回に引き続き不動産投資の節税メリットについてお伝えします。

※節税メリットの概要は前回記事をご参照ください。

確定申告の申告内容

前回の記事では、給料から控除額を引いていくことで、0円になれば所得税は全額返ってくるというお話をしました。

では、不動産投資をした場合、何を申告すれば給料からの控除額が増えるのか？

それは、不動産投資で発生した赤字になります。

事業経営と同じように、不動産投資で発生した赤字も控除額に計上することができるんですね。

それでは、不動産投資で発生する赤字は何があるのか？

更に具体的に見ていきましょう。

不動産投資の赤字（購入時）

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不動産投資で発生する赤字には、一過性のものと継続的なものがあります。

一過性のものだと、例えば以下のような費用が考えられます。

・初期購入費用（仲介手数料など）

・不動産取得税

・エアコンの故障など突発的な費用

この内上の2つに関しては、不動産の購入時に発生する金額なので、不動産を購入した年は特に赤字が増えることになります。

その赤字は全額控除費用として申告できるので、不動産を取得した年は特に税金が戻ってきやすいと言えますね。

因みに1,200万円程の物件を購入した場合、諸費用は100～150万円ぐらいなので、その額を控除すれば年収400万円ぐらいの方は所得税（約年間8万円）がほぼ全て返ってきます。

不動産投資の赤字（購入後）

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じゃあ不動産投資は購入した時には税金が戻ってくるけど、購入した後は税金が戻ってこないのか？というと、そんなことはありません。

不動産を購入後（購入年も含む）も、以下のような費用を赤字計上することで給料から控除できます。

・管理運営費

・減価償却費

・借入金利子

・雑費

この控除額を1,200万円程の物件を購入した場合で考えると、全て合算することで年間50～100万円の控除となります。

これでも年収400万円ぐらいの方は所得税（約年間8万円）の内、半分ぐらいは返ってくることになりますので、不動産購入後も継続して節税メリットがあることが分かりますね！

因みに雑費というのは、不動産を見に行った交通費や、不動産業者の方と打ち合わせした際の飲食代などが含まれます。

こちらも合算するとそれなりの金額になりますので、領収書はしっかり取っておきましょう！

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おわりに

ということで今週は不動産投資の節税メリットについてお伝えさせていただきました。

不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください(´∀｀)

最後までお付き合いありがとうございましたー！

2018-03-11

【不動産投資】10万円以上返ってくる！？不動産投資の節税メリットについてその1

投資-不動産投資投資

どうもー、S.Y N（シン）です。

日曜はその他投資について投稿しているので、今回は不動産投資について紹介していきます。

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不動産投資の状況や保有マンションについては、前回記事で紹介しておりますのでそちらを参照ください。

不動産投資の節税メリット
- 所得税の税金制度
- 税金控除の制度
おわりに

それでは、今回から複数回にわたって不動産投資の節税メリットについて見ていきましょう！

不動産投資の節税メリット

まず前提として、不動産投資は家賃収入によるインカムゲインや、不動産売買によるキャピタルゲインを狙うのが主とした目的となります。

ただ、副次的メリットとして見落としがちにも関わらず、意外と大きな効果を発揮してくれるのが節税メリットです。

では、具体的にどのような節税メリットがあり、どれだけの額を節税することができるのか？

税金の制度を基に、まずは所得税について見ていきましょう！

所得税の税金制度

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まず1番大きい節税になるのが所得税です。

所得税とは個人の所得に応じて累進課税制度に基づいて納める税金であり、年収400万円の方であれば大体年間8万円強の税金となります。

そして、不動産投資でマンションを購入した場合、この8万円がほぼ満額返ってくることもあるんです！

では、なぜそういったことが起こるのか？

税金控除の制度について見ていきながら、話を進めます。

税金控除の制度

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所得税が返ってくるのは控除の金額に関係しているのですが、そもそも所得税とは給料に対して発生しているわけではなく、基礎控除や扶養控除の金額を給料から引いた額に対して発生しています。

つまり、控除していった結果が0円になれば、当然支払う所得税も0円になるというわけですね。

ただ、毎月の給料から所得税は自動的に引かれているため、例え所得税を支払う必要がなくても勝手に所得税は引かれていってしまいます…

この払い過ぎた税金を取り戻すことができるのが、皆さんご存知、確定申告の制度となるわけです！

では、確定申告で不動産投資の何を申告すれば税金は返ってくるのか？

次週の投稿で更に深掘りして解説していきます。

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おわりに

ということで今週は不動産投資の節税メリットについてお伝えさせていただきました。

不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください(´∀｀)

最後までお付き合いありがとうございましたー！

2018-02-11

【不動産投資】2017年不動産投資の結果はプラスだったのか？

投資-不動産投資投資

どうもー、S.Y N（シン）です。

日曜はその他投資について投稿しているので、今回は久しぶりに不動産投資の状況について紹介したいと思います。

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以前ブログを開始した直後に不動産投資の状況について紹介して以来、不動産投資については投稿していませんでした。

なので、今回は改めて現状保有している不動産と、2017年の収支について紹介していきます！

※以前紹介した時の不動産投資の内容は過去記事をご参照ください。

運用実績（天満橋）
運用実績（神戸）
おわりに

それでは、2017年の運用実績はこちらです。

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運用実績（天満橋）

■2017年収入：-

■2017年支払いローン：862,432円

※管理費、修繕積立金含む

■2017年支払い固定資産税：63,000円

■2017年残債：18,692,354円

■2018年残債：18,239,318円

■収支：-925,432円（月々77,120円）

不動産投資と言いつつ、天満橋のマンションに関しては自身で住んでいる為、収入はありません。。

ただ、毎月の家賃を払うことを考えると、そこまで月々の支払い額が増えるわけでは無いですし、賃貸よりもかなり広め（約50平米）のマンションに住めるのは、かなりの利点だと感じています。

大阪のマンションも緩やかに値段が上がっているので、このまま数年住んだ後にキャピタルゲインが狙えると嬉しいですね！

また、住宅ローンを繰り上げ返済することで、ローンを早めに完済して、賃貸として貸し出すことも視野に入れていきたいと考えています。

何にしても、賃貸の観点を意識しつつ、まずは自身が住むマンションを探してみるのはオススメだと思います！

運用実績（神戸）

■2017年収入：372,000円

■2017年支払いローン：338,064円

※管理費、修繕積立金含む

■2017年支払い固定資産税：-

■2017年残債：14,600,000円

■2018年残債：14,455,211円

■収支：+33,936円

続いての実績は、正真正銘ワンルームマンション投資の運用実績になります。

去年購入したばかりですが、神戸駅から徒歩1分の好立地ということもあり、今のところは順調に収益が上がっています。

やはり収益を上げつつ残債が減っていくのは、不動産投資の醍醐味ですし、かなり嬉しいですね。

ただ、来年からは固定資産税がかかってきますし、入居者の交代やエアコンなどの設備が壊れるという不測の事態も考えられますので、あまり調子に乗らず収益はしっかりと残しておきたいと思います。

また、空室リスクを軽減するために、もっと物件を増やしていきたいので、今年も1室追加で購入することを検討中です。

時期は2018年9月以降を想定しているので、まだまだ先になりますが、予定通り購入できたら、手続きなどの詳しい部分も紹介させて頂ききます！

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いえらぶキャリア

おわりに

ということで今週は久しぶりに不動産投資の状況についてお伝えさせていただきました。

不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください(´∀｀)

最後までお付き合いありがとうございましたー！

2017-10-22

不動産購入時の固定金利と変動金利はどっちがお得なの？

投資-不動産投資投資

どうもー、S.Y N（シン）です。

日曜はその他投資について投稿しているので、先週に引き続き不動産投資について投稿したいと思います。

今週は前回に引き続き不動産購入時の固定金利と変動金利についてお伝えしていきます。

固定金利と変動金利の違いについては前回の投稿で紹介していますので、良ければそちらからご覧ください。

それでは、今回は不動産購入時の固定金利と変動金利のどちらがお得か？についてです。

結論から申し上げますと、個人的には固定金利の方がお勧めだと考えています。

そもそも、色々なサイトを調べてみると分かるかと思いますが、固定金利と変動金利のどちらがお得かが明言されていることはありません。

それもそのはずで、今後の銀行金利がどのように変化していくかは誰にも分からないので、100%こちらの金利の方がお得ということは言えない（分からない）んですね。

もし向こう30年以上、金利が下がるか現状のまま変わらないのであれば変動金利の方がお得ですが、もし金利が上がれば固定金利の方がお得になります。

ではそんな中で、私は何故固定金利の方がお勧めだと考えているのか？

お勧めする2つの理由を説明します。

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①去年から今年にかけて過去最大の低金利水準である。

去年マイナス金利の政策が始まってから、銀行金利は一気に下がり過去最低水準となりました。

去年は長期固定金利（35年）も1%を切る勢いで推移しており、今年に入って少しずつ金利は上昇していますが、それでも長期固定金利は1.2%前後です。

※2015年は1.8%前後

ただ、私はこのまま金利が下がり続ける可能性は低いと考えています。

そもそも景気が回復してくれば、マイナス金利政策は終わる可能性がありますし、そうなると銀行は無理にお金を貸し出す必要が無くなるので、自然と金利は上昇していきます。

向こう30年で金利が上昇する可能性が高いのであれば、低金利の間に固定金利で借りておいた方が良いのでは？

というのが、固定金利をお勧めする一つ目の理由です。

②返済計画が立てやすい。

これは金利の変動に関係なく、完全に固定金利に軍配が上がる点になりますが、固定金利だと35年のローンを組んでも、35年後までの返済計画が決まっているため、返済計画が立てやすいです。

逆に変動金利だと5年後10年後の金利が分からないため、返済計画の見通しが立たないというデメリットがあります。

仮に5年後10年後に金利が上昇して、そのタイミングとお子さんの進学などが重なった場合を想像してみて下さい。

毎月の出費が急激に上昇し、家計が回らなくなるかもしれませんよね？

勿論金利が下がって今よりもお金に余裕が出る可能性もありますが、少なくとも完済まで常に銀行金利のことを頭の片隅に置いておき、返済計画を都度更新していかなければなりません。

その継続的なストレスやリスクを考えると、固定金利で借り入れて返済計画を固める方がお勧めだと思います。

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ということで今週は不動産投資の銀行金利についてお伝えさせていただきました。

不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください(´∀｀)

最後までお付き合いありがとうございましたー！

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2017-10-15

不動産購入時の固定金利と変動金利の違い

投資-不動産投資投資

どうもー、S.Y N（シン）です。

日曜はその他投資について投稿しているので、久しぶりに不動産投資について投稿したいと思います。

以前までの投稿で私の取得物件について紹介していますので、良ければそちらもご覧ください。

それでは、今回から不動産購入時に誰もが通る、銀行の借入金利について紹介していきましょう。

まず前提として、銀行から住宅ローンを借入する際は固定金利と変動金利という2パターンがあります。

では、それぞれどういった特徴があるのか？

住宅ローンの金利に2パターンあることをご存知の方でも、意外と細かい特徴まで説明出来ない方もいるのではないでしょうか。

不動産は大きな買い物なので、この違いをしっかり理解しているかどうかで、数百万変わることもあります。

なので、是非この説明を読んで理解を深めてくださいね！

【固定金利、変動金利の違い】

■固定金利

　・完済まで借入時の金利で固定

　・金利が変動しても月々の返済額が変動しない

　・変動金利よりも金利が高い

■変動金利

　・半年に一回金利が見直される

　・金利が変動すると返済額が変動する

　　（但し借り入れから5年は返済額が変わらない）

　・固定金利よりも金利が低い

以上が固定金利と変動金利の主な違いとなります。

まず、大前提として全く同時期に借り入れをした場合は、変動金利の方が金利が低くなります。

金利が低ければその分返済額は安くなるので、仮にずっと金利が変わらなければ変動金利の方がお得ですね。

しかし、当然ですが変動金利の方が金利が低いのには理由があります。

その理由というのが、名前の通り金利の変動リスクです。

銀行の借入金利というのは毎月変動しており、金利が急上昇する可能性もあります。

もし急上昇してしまった場合でも、固定金利であれば借入時の金利のまま変わらないですが、変動金利だとその急上昇に合わせて金利が上がってしまうので、返済額が上がってしまうんですね…

勿論金利が下がった場合は逆のことが言えるので一長一短ではありますが、少なくとも固定金利の方が安定した借入方法であり、返済計画が立てやすいと言えます。

では、結局のところ固定金利と変動金利はどちらの方が良いのか？

この辺りは次回の投稿で触れていきたいと思います。

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ということで今週は不動産購入時の銀行金利についてお伝えさせていただきました。

不動産投資に興味のある方は参考にしてみてください(´∀｀)

最後までお付き合いありがとうございましたー！